两年后负债1700万亿,房企做好准备了吗?

2019-10-15 19:29:12 产品中国 盐阿白 分享

当地产“黄金期”过去,机遇和危险并存已经是中国地产行业的常态。各大房企纷纷面临融资难、高负债、低利润率的困境,专家预测“偿债高峰”将在2021年抵达。而在危机之下,5G、细分市场、高素质人才等又给房企提供了无数机遇。

中国经济新一轮增长周期下,房地产该如何定位?如何确定发展战略?7月17日,中原地产举办了“房地产趋势高峰论坛”,对这些疑问给出了答案。

政策特征下的楼市趋势

中原集团的研究董事程澐表示:“中国的房地产市场很重要的一个特征是政策性,在过往的房地产周期里,政策对市场的调节作用非常重要。”

首先体现在人口政策上,房地产的发展与城市的发展紧密相连,最终都与人口的整体的发展趋势相互关系。

从整体上看人口政策,特大城市、超大城市控制较严,而大城市、中型城市、小型城市的人口政策已经开始逐步放开,这会带来人口向规划城市群集中。这些城市今后对房地产的需求也将更大。

受棚改政策的影响,三四线城市的楼市在前两年表现较为火热,为全国成交量带来了将近15%的贡献。但从去年开始,棚改放缓,三线城市的成交量开始有所下降。

在一二线城市的新开楼盘上,今年上半年出现了平稳回暖的趋势。但4月19日,住建部再次重申房住不炒的政策,整体市场再次进入观望期。

在大规模新建住宅房地产的开发高峰过去以后,二手房成交情况成了衡量重点城市发展的重要指标。

数据显示,今年上半年一二线城市的二手市场也开始有所回暖。从中原地产监测到的20个城市二手房市场的情况来看,目前已经回到了过往五年的平均水平。在政策环境没有变化的情况下,一线二线城市的二手房市场回暖将是一个确定的趋势。

房企三大难点:融资难、高负债、低利润率

自2014年起,房企融资贷款比例逐渐放缓,到2018年,房企自有资金的比例已经从40%上升到50%,整体的融资成本从过去的年化3.5%上升到了6.5%。

北京中原总经理任莉透露:“近几年,恒大、碧桂园、泰禾的融资成本已经高达10%到15%。国内房企由于一直维持高负债水平,所以2018年,已经超过50家上市房企负债率高达80%。”

她表示,未来三年,房地产企业将进入了偿债高峰,2021年将达到1700万亿的偿债水平,是2017年的5倍,生存环境非常艰难。

在盈利上,房企利润并不高,上市房企TOP30没有超过15%,小企业利润率比大房企更低,整体市盈率房地产仅次于银行、钢铁行业。

在低利润背景下,龙头房企通过高速周转实现利润率。例如恒大,6个月就需要开盘,6个月以上去化率必须达到60%;碧桂园,4个月开盘,5.5个月资金回正,6个月资金再周转。如此高周转的速度,才能支撑房企的快速发展。

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